Từ cuối năm 2001, giá nhà tại Mỹ tăng dần và cao điểm là vào khoảng năm 2006. Giá tăng gấp đôi, gấp ba. Người mua giành nhau. Nhiều lúc phải trả cao hơn giá mà chủ nhà muốn bán. Sự phồn thịnh giả tạo này đã đưa thị trường bất động sản nước Mỹ vào cơn khủng khoảng trầm trọng, và kéo theo bao nỗi tang thương cho các ngành nghề khác mà hầu như khó lòng phục hồi trong vài năm sắp tới.
NHỮNG VỤ LỪA ĐẢO KHÓ TRÁNH CHO NHỮNG NGƯỜI KHÔNG HIỂU LUẬT MỸ
Biết đón gió đoạt thời cơ, một số người Việt trong nước kiếm cách đầu tư nhà đất tại Mỹ qua người thân hoặc qua trung gian các địa ốc (realtor) gốc Việt. Ai có người thân thì ít nhiều tránh được cạm bẫy. Những người tứ cố vô thân hoặc nhờ bạn bè cũng thường gặp cảnh cười ra nước mắt; khôn một kiếp dại mấy giờ; tiền mất nhà không. Lý do là không phải cứ có người thân là có thể mua nhà đầu tư để tương lai bán có lời. Vì một người có thể giỏi về văn chương, về điện toán, nhưng kém việc mua bán nhà cửa. Người không có thân nhân hoặc bạn tốt trên đất Mỹ thì họ sẽ trở thành con mồi ngon của các tên địa ốc xấu tính, giỏi lừa gạt (bad realtor).
Điển hình, một người bạn tôi ở quận Cam (Orange county, California) cho biết, một cặp vợ chồng sống ở TP. Hồ Chí Minh, có con du học tại Mỹ. Bằng cách nào đó, ông bà qua thăm con và có số tiền khoảng 350 ngàn USD. Họ liên lạc với một ông địa ốc người Việt qua các quảng cáo trên mạng. Lúc gặp người môi giới (realtor), sau khi khai một số lý lịch và tài chánh có được trong tay, người môi giới thấy được ưu và khuyết điểm khách hàng của mình. Ưu điểm thứ nhất là thân chủ có tiền mặt để trả hết căn nhà định mua như ở Việt Nam mà không cần phải trả trước bao nhiêu phần trăm (down payment) và số còn lại vay ngân hàng, hằng tháng trả góp.
Ưu điểm thứ hai, là thân chủ ông ta không hiểu luật mua bán nhà đất ở Mỹ. Sau đó, người môi giới mời thân chủ đi ăn ở một nhà hàng sang trọng và được đưa đi xem vài căn nhà đang treo bảng bán. Cuối cùng hai ông bà mua được căn nhà. Đây là căn nhà của người bà con người môi giới, đã đưa ra thị trường bán hơn một năm mà bị ngân hàng từ chối cho vay tiền và không thể mua bảo hiểm. Mới đầu người mua rất vui, mừng thầm. Ông bà không những cảm ơn người môi giới rối rít mà còn tặng năm ngàn tiền “boa” và hứa sẽ giới thiệu ông này với mấy người bạn muốn đầu tư nhà tại Mỹ nhưng hiện còn ở Việt Nam.
Một tháng sau khi nhận nhà, lúc mua bảo hiểm hỏa hoạn (Fire insurance), công ty bảo hiểm cho biết căn nhà này chủ trước làm thêm một phòng tắm và một phòng ngủ không có giấy phép. Nhà xe (Garage) thì sửa thành phòng ngủ để cho thuê là sai luật, nên không thể bảo hiểm được. Sau đó, hai ông bà gọi điện thoại cho chàng môi giới địa ốc, nói chuyện được vài lần rồi điện thoại bị cúp. Điều ghi thêm ở đây là nhà tại Mỹ phải có ít nhất là bảo hiểm hỏa hoạn và bảo hiểm tai nạn (Fire and Liability). Nếu nhà bị cháy hãng bảo hiểm sẽ bồi thường, và nếu lúc khách đến nhà, rủi bị té trọng thương, hãng bảo hiểm trả tiền chữa trị và nhiều khoản tiền khác để tránh bị kiện tụng.
Chưa hết, chủ nhà cho hai vợ chồng người Mễ thuê nhà xe đã được chủ trước biến thành phòng ở; có nhà tắm riêng. Gặp lúc thất nghiệp, vợ chồng người thuê không trả được tiền. Chủ nhà nhờ người kiện để đuổi đi, người thuê phản ứng bằng cách báo cho quan chức thành phố biết việc biến đổi nhà xe thành phòng ngủ. Lúc đến khám, nhân viên nhà nước buộc chủ nhà phải cải biến nhà xe trở lại tình trạng nguyên thủy, còn phòng ngủ và phòng tắm làm thêm không có giấy phép thì phải tháo gỡ trong thời hạn 30 ngày. Rút cuộc, sau khi làm lại nhà xe, tháo gỡ phần làm lậu, căn nhà trị giá chỉ còn khoảng 2/3 và tốn thêm 15 ngàn USD cho hai dịch vụ này.
Việc lừa gạt mua bán nhà đất không chỉ đơn thuần xảy ra cho nhiều người có tiền và mới đến nước Mỹ, mà ngay cả những người sống tại đây lâu năm. Thật vậy, 8 năm trước một công ty xây cất nhà mới ở vùng Victorville (cách quận Cam khoảng gần 100 miles (tương đương 161 km)), với lối quảng cáo bằng miệng nhưng chuyên nghiệp: “Đây là một đô thị mới với nhiều hứa hẹn, người Afghanistan và Iraq sẽ được Mỹ cho di dân qua đây sau chiến tranh. Thành phố cổ đã quá chật không thể chứa thêm người thì Victorville sẽ là vùng “đất hứa…”.
Thế là bà con ta theo lời đường mật đua nhau đầu tư ở đó. Có một bác sĩ dùng nhà đang ở thế chấp vay thêm 200 ngàn USD mua thêm 3 căn nhà mới ở vùng “đầy hứa hẹn” này. Kết quả, cách đây khoảng 6 tháng, nhật báo Los Angeles cho biết, nhiều căn nhà còn dang dở cần thêm 30% ngân khoản mới hoàn tất. Nhưng công ty xây cất thấy rằng, thay vì bỏ thêm tiền để hoàn thành, họ sẽ cho xe ủi sạch thì có lợi hơn. Nhà ở đô thị “đầy hứa hẹn” này trị giá chỉ còn dưới 20% so với 8 năm về trước. Mua 350 ngàn USD một căn, nay trị giá chỉ còn 75 ngàn USD mà thôi.
Cách đây khoảng 20 năm, mấy người làm địa ốc chúng ta quảng cáo trên báo “Đất Palmdale, Lancaster (cách Los Angeles 100 dặm) trị giá chỉ có 45 ngàn USD một mẫu mà thôi”. Trong lúc đó, đất tại quận Cam một mẫu phải mất vài trăm ngàn, có chỗ cả triệu USD vì khu thương mại. Bị ám ảnh giữa cái thực và ảo, nhiều người Việt tại quận Cam được các địa ốc hướng dẫn mua. Thực tế, một mẫu chỉ trị giá khoảng 8 ngàn USD hoặc 5 ngàn USD. Nhưng người môi giới kêu giá 45 ngàn USD chẳng lẽ trả 20 ngàn USD/mẫu thì kỳ quá! Phe ta lừa gạt phe mình. Nạn nhân trong vụ này không phải ít.
NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI MUỐN ĐẦU TƯ NHÀ ĐẤT TẠI MỸ…
Nói thế không có nghĩa là không nên đầu tư nhà đất tại Mỹ. Có một số người Việt, năm 1979 chỉ có 4 ngàn USD, nhưng nhờ đầu tư vào nhà đất mà trở thành triệu phú gần mười năm sau đó. Muốn khỏi hối hận về sau, nên cẩn thận lúc mua nhà đất, và theo một số tiến trình cần có và hợp pháp như sau:
1. Vị trí: Mua nhà đất, điều tiên quyết là vị trí (location). Thông thường, những căn nhà trong vùng người Mễ hoặc Mỹ gốc Phi giá rẻ hơn và cũng ít lên giá và khó cho thuê vì phần lớn người hai cộng đồng thiểu số này ít học, con đông, thích rượu chè và hay bạo động. Đó là vùng thiếu an ninh, nhiều vụ trộm cướp, buôn bán ma túy thường xuất hiện.
2. Không quá cũ: Vì nhân công ở Mỹ rất đắt. Thợ điện có bằng cấp, mỗi giờ khoảng 50 USD; gần bằng nửa tháng lương của một người trung bình ở Việt Nam.
3. Có người môi giới thì đỡ gặp rắc rối hơn. Nhưng người mua phải biết vài điều căn bản và biết luật căn bản về việc mua bán nhà đất để bảo vệ quyền lợi cho mình. Giấy tờ mua bán nhà đất tại Mỹ sẽ biến thành “luật” khó gỡ ra. Do đó, phải cẩn thận lúc ký giấy mua bán. Thường thì người môi giới hiểu các điều căn bản để bảo vệ thân chủ của mình, nhưng cũng có người hết sức sơ suất mặc dầu những người môi giới đều có học các lớp chuyên biệt về luật mua bán nhà đất sau đó phải trải qua một kỳ thi. Nếu đỗ mới nộp đơn xin giấy hành nghề. Ai làm lậu sẽ bị luật pháp xử lý nghiêm.
4. Những điều người mua nhà đất cần biết
a. Trả giá: Hợp đồng (offer) phải có câu: “Subject to physical inspection and loan approval from any lender with fair market interest…”. Có nghĩa là, nếu chủ bán đồng ý giá mà người mua trả như đã viết trên giấy thì người mua được phép xem nhà. Lúc xem, nếu thấy nhà quá tệ, người mua có quyền trả xuống giá. Lúc đồng ý mua với giá đã trả nhưng nếu ngân hàng không cho vay tiền thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng (back out) mà không mất tiền đặt cọc và không bị rắc rối về luật pháp xảy ra từ phía người bán.
Cũng thế, lúc đồng ý bán với giá đã ký, thời hạn giao nhà và tài chánh không trở ngại,… như đã viết trên hợp đồng, người bán, phút chót, thấy nhà lên giá hoặc vì lý do nào đó mà không muốn bán cũng không dễ làm được việc đó. Vì hợp đồng đã ký thì nó trở thành luật mà cả người bán lẫn người mua phải tôn trọng.
b. Escrow: Lúc người bán và người mua đồng ý giá và các điều kiện đã viết trên hợp đồng, hồ sơ sẽ đưa qua một văn phòng, trung gian cho cả chủ bán lẫn người mua, gọi là ESCROW. Nơi đây sẽ ghi lại các khoản và điều kiện mà hai bên đã đồng ý, rồi tiến hành thủ tục điều tra xem căn nhà này có phải là của người bán hay chủ giả (rất ít xảy ra), chủ nhà còn nợ ai bao nhiêu, có ai đang khiếu kiện…
Lúc mọi việc hoàn thành, thông thường là khoảng hai tháng tùy trường hợp, người mua đem tiền đến giao cho nhân viên văn phòng escrow mà không sợ bị mất. Dĩ nhiên là tiền bằng chi phiếu của ngân hàng gọi là Cashier hay Certified check chứ không phải tiền mặt như tại Việt Nam. Nếu tiền mặt thì chỉ một số rất ít nếu không muốn bị sở thuế, IRS, điều tra. Văn phòng này làm việc theo pháp luật và được bảo đảm cũng như chế tài bằng luật pháp. Do đó, cả người bán lẫn người mua không có gì phải lo ngại. Tiền phí tổn giấy tờ cho escrow, cả chủ bán lẫn người mua trả theo luật định.
c. Các điều kiện cần có: Trong hợp đồng và trong escrow instruction đều có ghi: Nhà phải khám mối và sữa chữa nếu cần. Toàn bộ căn nhà đều được xây cất hợp pháp. Điện, nước, gas… không có trở ngại (working condition) lúc giao nhà, ngoại trừ chủ bán đã cho biết các tình trạng căn nhà trên giấy lúc hợp đồng, và người môi giới cũng đã biết trước tình huống căn nhà trước lúc giới thiệu.
Đôi lúc gặp phải nhà cũ và có “sự cố”, để tránh rắc rối về sau, người bán sẽ viết trên giấy hợp đồng “sold as it is condition”. Có nghĩa là nhà không sửa thêm bất cứ cái gì. Do đó, người mua phải xem nhà thật cẩn thận, và phải hỏi những điều cần và thấy khả nghi.
Muốn thành công một người cần có ba yếu tố. Tôi gọi là phương trình ba chữ T: Tâm, Trí, Tiền. Có quyết tâm muốn đầu tư, có trí tuệ để khỏi mắc lừa, có tiền mới nên tích sự. Chúc quý đồng hương thành công trên thương trường.
